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Die Zinssätze für Standardhypotheken werden nicht monatlich zusammengerechnet, da die Zinsen für solche Darlehen überhaupt nicht zusammenfallen. Eine Standardhypothekengebühr einfaches Interesse monatlich. Dies bedeutet, dass Sie jeden Monat bezahlen alles von den Zinsen fällig, so gibt es keine unbezahlten Zinsen zu verzinsen. Dies ist gut für Kreditnehmer, da es bedeutet, dass jede Zahlung sie dem Eigenheim näher bringt. Das heißt, es gibt eine Art von Hypothek, die eine Aufsummierung erlaubt - die sogenannte negatives Tilgungsdarlehen.

Wie funktioniert das Compoundieren?

Compounding bezieht sich auf das Aufnehmen der Zinsen, die für ein Darlehen angefallen sind, und es dem Darlehenssaldo hinzufügen, so dass Sie Zinsen auf Zinsen zahlen. Nehmen Sie beispielsweise an, Sie leihen sich für ein Jahr 100 US-Dollar zu einem jährlichen Zinssatz von 6 Prozent, der monatlich aufgezinst wird. Die Jahresrate von 6 Prozent entspricht 0,5 Prozent pro Monat - 6 Prozent geteilt durch 12. Nach dem ersten Monat werden Ihnen 50 Cent Zinsen berechnet - 0,5 Prozent von 100 US-Dollar. Diese 50 Cent werden Ihrem Darlehenssaldo hinzugefügt, so dass es 100,50 $ ergibt. Im nächsten Monat werden Ihnen 50,25 Cent Zinsen berechnet - 0,5 Prozent von 100,50 Dollar. Mit anderen Worten, Sie erhalten jetzt Zinsen für die Zinsen des Vormonats. So funktioniert das Compoundieren. Kreditkartenguthaben werden mit Zinseszinsen verzinst, und für Geld, das Sie auf verzinslichen Konten einzahlen, werden Zinseszinsen gezahlt. Standardhypotheken verbinden sich jedoch nicht.

Hypotheken und einfaches Interesse

Bestimmung Ihrer Zahlung

Hypothekenbanken verwenden eine Amortisationsformel, um Ihre monatliche Zahlung anhand von drei Faktoren festzulegen:

  • Der Geldbetrag, den Sie leihen, der Schulleiter.
  • Die Länge der Darlehenslaufzeit wie 15 Jahre oder 30 Jahre.
  • Das Zinssatz auf dem Darlehen

Jede monatliche Zahlung für Ihre Hypothek reicht zur Deckung aus alles ausstehende Interessesowie einen Teil des Kapitals. Durch die Tilgung der Darlehenszinsen über die Laufzeit Ihres Darlehens werden die Zinsen auf jede Hauptzahlung aufgeteilt. Da nach jeder monatlichen Zahlung keine unbezahlten Zinsen anfallen, erfolgt keine Aufzinsung. Nehmen Sie beispielsweise an, Sie nehmen für 30 Jahre eine Hypothek in Höhe von 100.000 USD zu einem jährlichen Zinssatz von 6 Prozent auf, die zu 0,5 Prozent pro Monat berechnet wird. Die Amortisationsformel würde Ihnen ein monatliches Prinzip zuzüglich einer Zinszahlung von 599,55 US-Dollar geben.

Zahlung brechen

Wenn Ihre erste Zahlung fällig wird, schulden Sie die vollen 100.000 USD, so dass Ihnen Zinsen in Höhe von 500 USD oder 0,5 Prozent von 100.000 USD in Rechnung gestellt werden. Der Restbetrag Ihrer ersten Zahlung - 99,55 US-Dollar - fließt in die Reduzierung Ihres Kapitalbetrags. Ihr Kreditsaldo sinkt auf 99.900,45 $. Wieder haben Sie keine unbezahlten Zinsen, so dass es keine Verzinsung gibt.

Ihre zweite Zahlung beinhaltet einen Zinssatz von 0,5 Prozent auf 99.900,45 USD (499,50 USD). Der Restbetrag Ihrer monatlichen Zahlung - 100,05 - dient der Reduzierung des Kapitals. Mit jeder nachfolgenden Zahlung Der Zinsbetrag, den Sie zahlen, sinkt, während der von Ihnen zurückgezahlte Kapitalbetrag steigt. Dies gilt bis zur allerletzten Zahlung, die sich aus Zinsen von nur 2,98 US-Dollar und Kapitalbeträgen von 596,57 US-Dollar zusammensetzt.

Die eine Ausnahme

Die einzige Art von Hypothek das könnte das Compoundieren beinhaltet eine negative Amortisation. Dies ist eine nicht standardmäßige oder "exotische" Hypothek, bei der der Kreditgeber Ihnen erlaubt, dies aber nicht erfordert weniger zahlen als die aufgelaufenen Zinsen für das Darlehen jeden Monat für das erste oder zwei Jahr des Darlehens. In solchen Fällen wird der nicht gezahlte Teil der Zinsen dem Darlehenssaldo hinzugefügt, wobei das Ergebnis Zinseszinsen ist.

Wie Neg-Am-Hypotheken funktionieren

Angenommen, Sie haben ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren (100.000 USD, 6 Prozent) wie das zuvor beschriebene, Ihr Kreditgeber sagt jedoch, dass Sie eine Mindestzahlung von nur 400 USD pro Monat leisten können. Zum Zeitpunkt Ihrer ersten Zahlung schulden Sie 500 USD Zinsen. Wenn Sie die Mindestzahlung leisten, werden Ihnen 100 EUR für nicht gezahlte Zinsen gezahlt, wodurch sich Ihr Guthaben auf 100 100 USD erhöht. Im nächsten Monat schulden Sie 500,50 USD an Zinsen. Sie zahlen erneut 400, - und die verbleibenden 100, - $ gehen auf Ihr Guthaben und so weiter. Bei einem negativen Tilgungsdarlehen wird der Interesse Verbindungen monatlich.

Irgendwann wandelt sich eine "Neg-Am" -Hypothek in einen vollständig amortisierenden Kredit um - was bedeutet, dass Ihre Zahlungen zurückgesetzt werden, so dass sowohl Kapital als auch Zinsen gedeckt werden, genau wie bei einer normalen Hypothek. Wenn das Darlehen in dem Beispiel nach einem Jahr in eine vollständige Tilgung umgewandelt wird, würde Ihr Guthaben bei 101.128 USD liegen. In den verbleibenden 29 Jahren des Darlehens würde Ihre Zahlung etwa 614 US-Dollar betragen. Wenn die Umwandlung nach zwei Jahren erfolgte, würde Ihr Kontostand 102.431 USD betragen und Ihre Zahlung würde etwa 630 USD betragen.

Zahlungsschock

Wenn negative Hypotheken in vollständig amortisiert werden, steigt die monatliche Zahlung in der Regel erheblich an. Im Beispiel betrug der Anstieg deutlich mehr als 50 Prozent. Ein Teil davon ist auf die Auswirkungen des Zinseszinses zurückzuführen, aber der größte Faktor für den Anstieg ist einfach, dass die vorherige Zahlung künstlich niedrig war - nicht genug, um die Zinsen zu decken. Hypothekenexperten bezeichnen diesen plötzlichen Anstieg als Zahlungsschock, und es kann Zahlungsausfall auslösen, wenn Kreditnehmer nicht das Geld haben. Je länger die Negativzeit am Beginn des Kredits ist und je größer die Differenz zwischen der ursprünglichen monatlichen Zahlung und dem vollständig amortisierenden Zahlungsbetrag ist, desto größer ist der Schock.


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