In Diesem Artikel:

Der Internal Revenue Service hat eine Reihe von Regeln für den Abzug von Bauzinsen für von Ihnen besetzte Wohnimmobilien und andere Regeln für die Bauzinsen für Mietobjekte. Obwohl der IRS während der Bauphase generell keinen Zinsabzug zulässt, können Sie bei kommerziellen Projekten gezahlte bauliche Zinsen abschreiben. Sie können auch einige Zinsen für Wohngebäude abziehen, wenn Sie das Gebäude unmittelbar nach seiner Fertigstellung belegen.

Paar in harten Hüten mit Blaupausen auf der Baustelle

Mit einer bedeutenden Ausnahme untersagt der IRS den Abzug von Bauzinsen auf Wohnimmobilien.

Gewerblicher Bau

Die IRS-Regeln für den Zinsabzug bei kommerziellen Bauten sind etwas schwierig. Wenn Sie ein Gebäude bauen, das Sie vermieten möchten - beispielsweise einen Apartmentkomplex -, sichern Sie sich normalerweise vor Beginn des Baus die Finanzierung für Genehmigungen, Vermessungen, Bodenberichte sowie Architektur- und Ingenieurgebühren. Der IRS behandelt Zinsen, die auf das Geld gezahlt werden, das Sie aus dem Baukredit bis zum Beginn der Bauarbeiten beziehen, als laufenden Geschäftsaufwand, der in dem Steuerjahr, in dem die Zinsen gezahlt werden, vollständig vom Einkommen abgezogen werden kann. Sobald der Bau beginnt, ist er nicht mehr abzugsfähig. Dies beinhaltet sowohl die Verzinsung der Beträge vor der Errichtung als auch die während der Errichtung gezogenen Beträge. Nach Abschluss der Bauarbeiten werden alle weiteren Zinszahlungen als laufender Geschäftsaufwand vollständig abzugsfähig.

Abschreibungsregeln für den Bau von Mietobjekten

Sie können zwar keine Zinsen abziehen, die für die Errichtung von kommerziellen Projekten während der tatsächlichen Bauzeit gezahlt werden, aber der IRS ermöglicht es Ihnen, Hypothekarzinsen auf die Kostenbasis von Wohnimmobilien zu addieren und diese über die zulässige Abschreibungsdauer abzuschreiben. Für nach 1986 in Betrieb genommene Immobilien, die dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) unterliegen, sind dies normalerweise 27,5 Jahre. Die detaillierte Berechnung der MACRS-Abschreibung kann unter bestimmten Umständen - beispielsweise im Jahr des Erwerbs oder im Verkaufsjahr - kompliziert werden. Daher können Sie sich an einen Wirtschaftsprüfer wenden.

Zinszahlungen für den Wohnungsbau

Der IRS ermöglicht es Wohnimmobilienbesitzern, die während des Zeitraums der Belegung gezahlten Zinsen abzuziehen, vorbehaltlich der Höchstgrenze von 1 Mio. USD. Die IRS verlangt, dass Sie Zinsabzüge für Hypotheken von mehr als 1 Million US-Dollar anteilig vornehmen. Beispielsweise können Sie nur die Hälfte der Zinsen für eine Hypothek von 2 Millionen US-Dollar abziehen. In allen Fällen verwenden Sie dies als Einzelabzug in Ihrem Zeitplan A. Mit einer Ausnahme erlaubt Ihnen der IRS nicht, Zinsen für Wohnbaudarlehen abzuziehen. Wenn Sie jedoch am Tag der Fertigstellung einziehen und das Haus belegt werden kann, können Sie alle Zinsen abziehen, die in den beiden vorangegangenen Jahren der Baudarlehensperiode gezahlt wurden.

Interesse am Bau von Zweitwohnungen

Zinszahlungen auf Schulden für den Bau oder Kauf von Zweitwohnungen unterliegen denselben Regeln wie die Zinszahlungen für Ihren Hauptwohnsitz. Die Abzugsgrenzen sind jedoch kumulativ. Wenn Sie eine Hypothek von 600.000 US-Dollar für Ihren Hauptwohnsitz und eine Hypothek von 500.000 US-Dollar für Ihr zweites Zuhause haben, können die Zinsen für nur 1 Million US-Dollar der 1,1 Millionen US-Dollar-Hypothekenschuld abgezogen werden.


Video: EStG: Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen -Immobilienverkauf mit Verlust